Humidité en location : qui doit agir, et comment le prouver
Une moisissure dans un logement loué déclenche presque toujours la même conversation : le propriétaire parle d’aération, le locataire parle d’isolation, et personne ne mesure. Pourtant la loi est assez claire, les tribunaux ont tranché des centaines de cas, et la frontière entre l’usage et le bâti se prouve avec un hygromètre et quelques photos. Ce qui suit vaut pour les deux côtés du bail.
Ce que la loi impose : un logement décent, un usage normal
Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 qui définit la décence vise explicitement l’humidité : le logement doit être protégé contre les infiltrations d’eau, ses pièces principales doivent disposer d’une ventilation suffisante au renouvellement de l’air et à l’évacuation de l’humidité, ses menuiseries et sa couverture doivent être étanches, et il ne doit pas présenter de risque manifeste pour la santé. Depuis 2023, un logement très énergivore (classe G au-delà d’un certain seuil, puis F et E à partir de 2028 et 2034) n’est plus décent non plus. Le bailleur doit aussi les réparations autres que locatives (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) : toiture, façade, VMC, menuiseries, canalisations encastrées, étanchéité.
Le locataire, lui, doit user paisiblement du logement et assurer l’entretien courant et les réparations locatives (décret du 26 août 1987) : nettoyer les bouches et grilles de ventilation, entretenir les joints de la salle de bain, aérer, chauffer raisonnablement, ne pas obstruer les entrées d’air, signaler sans délai les désordres. La jurisprudence ajoute qu’un locataire qui sèche son linge en continu dans le séjour, ne chauffe pas et bouche les aérations crée lui-même la condensation, et en répond. À l’inverse, un bailleur ne peut pas opposer un « défaut d’aération » à un locataire quand le logement n’a aucune ventilation mécanique ni entrées d’air, ou quand elles sont en panne.
| Cause de l’humidité | Qui en répond | Fondement |
|---|---|---|
| Infiltration par la toiture, la façade, une menuiserie, un balcon | Bailleur | Décence (protection contre les infiltrations), grosses réparations |
| Remontée capillaire, absence d’arase, sous-sol non étanché | Bailleur | Gros œuvre, décence |
| VMC en panne, absente, sous-dimensionnée ; entrées d’air inexistantes | Bailleur | Décence (ventilation suffisante), réparation non locative |
| Pont thermique, mur froid non isolé qui condense malgré un usage normal | Bailleur | Décence si le logement ne peut être tenu sain avec un usage normal |
| Fuite sur canalisation encastrée, colonne, chauffe-eau vétuste | Bailleur | Réparation non locative, vétusté |
| Joint de douche, siphon, flexible, robinet : entretien et petites réparations | Locataire | Réparations locatives |
| Bouches et grilles de VMC encrassées, entrées d’air bouchées par le locataire | Locataire | Entretien courant |
| Condensation due à l’usage : linge séché, chauffage coupé, aération nulle, aquarium, humidificateur | Locataire | Usage non conforme, jurisprudence constante |
| Fuite venant d’un voisin ou des parties communes | Voisin, copropriété, assurances | Dégât des eaux, convention entre assureurs |
Le principe qui règle la plupart des litiges : si un locataire normalement diligent, qui aère, chauffe et n’obstrue rien, ne peut pas maintenir le logement sous 65 % d’humidité sans condensation, le logement a un défaut, et c’est au bailleur d’y remédier. La question n’est donc pas « qui a tort » mais « que montre la mesure ». Le guide humidité en appartement détaille les cas d’immeuble (voisin, syndic, colonnes).
Usage ou bâti : comment on tranche, avec des mesures
Un litige d’humidité se gagne ou se perd sur le dossier, pas sur les arguments. Les éléments qui comptent, dans l’ordre où un conciliateur ou un juge les regarde :
La courbe d’hygrométrie sur deux à trois semaines
Un hygromètre dans la pièce de vie et un dans la pièce touchée, relevés matin et soir, avec la température, dans un tableau daté. Un locataire qui montre 19 °C, aération matin et soir notée, et un réveil à 75 % tous les jours démontre que l’usage n’est pas en cause. Un bailleur qui montre 14 °C et 85 % dans un logement dont la VMC fonctionne démontre l’inverse. Le guide où placer un hygromètre évite les relevés contestables.
L’état de la ventilation
Photo de chaque bouche de VMC avec une feuille de papier toilette plaquée dessus (elle doit tenir), photo des entrées d’air des fenêtres (présentes, ouvertes, non obturées), photo du caisson ou du moteur s’il est accessible. Une VMC qui ne tient pas la feuille est une réparation à la charge du bailleur ; une entrée d’air bouchée au ruban adhésif est une faute du locataire. Les vérifications sont dans VMC qui n’aspire plus.
La localisation et le comportement des traces
Photos datées des traces, de loin et de près, à chaque évolution, avec la météo du jour. Une trace qui s’étend après la pluie est une infiltration (bailleur). Une trace horizontale en bas de mur est une capillarité (bailleur). Une moisissure diffuse dans les angles froids avec un hygromètre haut est une condensation, dont la cause se partage selon les mesures précédentes. Les tests simples sont dans comment savoir d’où vient l’humidité.
La température des parois
Un thermomètre infrarouge à 20 euros pointé sur l’angle moisi et sur le centre du mur, photographié avec l’affichage. Un écart de plus de 5 °C entre les deux désigne un pont thermique : le logement condense à cet endroit quoi que fasse l’occupant. C’est l’argument le plus solide contre le « vous n’aérez pas ».
Le constat d’un tiers
Quand le dossier ne suffit pas à convaincre, un diagnostic humidité indépendant (200 à 450 euros pour un appartement) ou un constat de commissaire de justice (anciennement huissier, 250 à 400 euros) fixe les faits. Dans un litige, c’est souvent la pièce qui débloque tout, et son coût peut être mis à la charge de la partie perdante.
Ne nettoyez pas, ne repeignez pas, ne déplacez pas les meubles avant d’avoir photographié et mesuré. Un locataire qui efface une trace perd sa preuve ; un bailleur qui repeint entre deux locataires sans traiter la cause repart pour un litige identique six mois plus tard.
L’état des lieux d’entrée et de sortie : ce qu’il faut y écrire
L’état des lieux est le document qui décide, trois ans plus tard, qui paie la remise en état. Il se fait de jour, pièce par pièce, et tout ce qui n’y est pas écrit est présumé avoir été en bon état à l’entrée. Pour l’humidité, les mentions utiles vont au-delà du « bon état » ou « état d’usage ».
Noter tout ce qui ressemble à de l’humidité
Auréoles même pâles, peinture cloquée, papier décollé, joints noircis, odeur de moisi, traces derrière les radiateurs et dans les placards, buée sur les vitres. Photographier chaque mention avec la date. Tester la VMC (feuille sur la bouche) et noter le résultat ; vérifier et noter la présence des entrées d’air. Un état des lieux d’entrée peut être complété dans les dix jours suivant sa signature pour tout ce qui a été manqué, et jusqu’au premier mois de chauffe pour le chauffage. Demander le diagnostic de performance énergétique, qui mentionne la ventilation.
Prouver que le logement est sain et ventilé
Mentionner l’absence de trace, le fonctionnement de la VMC (date du dernier entretien), les entrées d’air libres, et remettre une notice d’usage : aérer, chauffer, ne pas obstruer. Un bailleur qui a repeint une moisissure sans traiter la cause a intérêt à le dire ; le dissimuler se retourne contre lui quand elle réapparaît.
Comparer, pas constater
L’état des lieux de sortie se lit face à celui d’entrée. Une moisissure dans l’angle d’une chambre qui n’existait pas à l’entrée pose la question de la cause : si le logement a une VMC en état et des entrées d’air, et qu’aucune infiltration n’est démontrée, le bailleur peut retenir le nettoyage et la peinture, avec vétusté. Si la VMC était en panne ou absente, ou si la trace révèle un défaut du bâti, aucune retenue n’est possible, et le locataire peut même demander réparation du préjudice de jouissance.
Ce que le bailleur ne peut pas facturer
Une peinture a une durée de vie conventionnelle de 7 à 10 ans selon les grilles de vétusté ; un locataire parti après cinq ans ne doit que la fraction restante. Un bailleur ne peut pas facturer une remise à neuf, ni des travaux qu’il n’a pas réalisés ou dont il ne produit pas la facture ou le devis. Le dépôt de garantie est restitué sous un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois sinon, avec le détail des retenues.
Locataire : la démarche qui fait bouger un bailleur
Signaler par écrit, tout de suite
Un courriel ou une lettre simple au bailleur ou à l’agence dès les premiers signes, avec photos et relevés. Un locataire qui a attendu six mois se voit reprocher l’aggravation. Le signalement vaut aussi pour une fuite ou une VMC bruyante ou arrêtée.
Mettre en demeure, en recommandé
Sans réponse sous quinze jours, lettre recommandée avec accusé de réception, qui rappelle l’obligation de délivrer un logement décent (article 6 de la loi de 1989, décret de 2002), décrit les désordres, joint le dossier, et demande une visite et des travaux sous un délai raisonnable (un mois). Conserver l’accusé.
Saisir la commission départementale de conciliation
Gratuite, saisie par simple courrier au secrétariat de la commission du département, elle convoque les deux parties sous deux mois et rend un avis. Elle est obligatoire avant le juge pour certains litiges et très efficace pour l’humidité, parce qu’elle lit des dossiers mesurés.
Faire constater l’indécence ou l’insalubrité
Le service communal d’hygiène et de santé (ou la mairie, ou l’agence régionale de santé) peut visiter le logement et établir un rapport. Un logement non décent ouvre droit, auprès de la caisse d’allocations familiales, à la conservation de l’allocation logement pendant que le bailleur est mis en demeure de faire les travaux : l’aide n’est plus versée au bailleur, ce qui est un levier puissant. Un arrêté d’insalubrité suspend le loyer.
Saisir le juge
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer pour le passé, accorder des dommages pour le préjudice de jouissance et de santé. Procédure sans avocat obligatoire, avec le dossier de mesures et, si possible, un rapport d’expert ou un constat. La garantie protection juridique d’une assurance habitation couvre souvent les frais.
Ne jamais suspendre le loyer de sa propre initiative. C’est la faute la plus courante et la plus coûteuse : elle permet au bailleur de demander la résiliation du bail, même si le logement est réellement défectueux. Seul un juge peut autoriser une consignation ou une réduction.
Bailleur : traiter la cause coûte moins cher qu’un litige
Un propriétaire a deux intérêts convergents : garder un locataire, et garder un logement. Une moisissure récurrente fait fuir le premier et dégrade le second. La réponse rentable n’est ni de repeindre entre deux baux, ni de contester, mais de faire mesurer et de traiter.
- Répondre au signalement sous quinze jours, visiter avec un hygromètre et un thermomètre infrarouge, et noter ce que l’on constate, y compris ce qui relève du locataire (linge, aération, chauffage), par écrit et sans accusation.
- Vérifier la ventilation avant tout : VMC en marche et entretenue, bouches propres, entrées d’air présentes et libres, détalonnage des portes. C’est la cause la plus fréquente, la moins chère à corriger (100 à 600 euros), et celle qui est à votre charge.
- Traiter les ponts thermiques et les menuiseries si les mesures montrent une paroi froide : isolation localisée, remplacement de menuiseries avec entrées d’air, et non une peinture anti-moisissure qui masque six mois.
- Commander un diagnostic si la cause n’est pas évidente, avant de contester : 200 à 450 euros qui évitent une commission de conciliation ou un jugement, et qui servent de base aux devis. Le guide prix d’un diagnostic humidité détaille.
- Documenter la remise en état : factures, photos, date d’entretien de la VMC, et notice d’usage remise au locataire. C’est ce qui vous protège à l’état des lieux suivant.
- Anticiper le calendrier énergétique : un logement classé G, puis F et E, sortira de la décence ; les travaux d’isolation et de ventilation qui règlent l’humidité sont souvent ceux qui améliorent la classe. Les aides publiques à la rénovation sont ouvertes aux bailleurs.
Cinq situations de location, et leur issue habituelle
Moisissure dans la chambre, VMC absente, logement d’avant 1982
Le logement n’a aucune ventilation. Même avec une aération quotidienne, une chambre occupée condense. Issue habituelle : à la charge du bailleur, qui doit installer une ventilation (extracteur et entrées d’air au minimum) ; aucune retenue possible à la sortie. Le guide moisissure dans une chambre détaille le nettoyage en attendant.
Condensation généralisée, VMC en état, locataire qui chauffe à 14 °C et sèche son linge
Le logement est sain, l’usage ne l’est pas. Issue habituelle : le locataire nettoie et, à la sortie, supporte la remise en peinture avec vétusté. Un bailleur qui l’a signalé par écrit en cours de bail est en position forte.
Auréole au plafond après la pluie, bailleur qui parle d’aération
Une trace liée à la météo est une infiltration, jamais une condensation. Issue habituelle : bailleur, ou copropriété si la toiture est commune ; le locataire déclare aussi à son assurance en dégât des eaux. Voir infiltration de toiture.
Bas de mur humide et salpêtre au rez-de-chaussée d’une maison ancienne
Remontée capillaire ou infiltration latérale : structure du bâti. Issue habituelle : bailleur, travaux lourds ; en attendant, réduction de loyer possible par le juge pour la pièce inutilisable. Voir remontée capillaire.
Retenue de 800 euros sur le dépôt pour « moisissure » à la sortie, sans état des lieux d’entrée détaillé
Sans mention à l’entrée, le logement est présumé en bon état, mais le bailleur doit prouver que la dégradation est imputable au locataire et produire devis ou facture, vétusté déduite. Si la VMC n’était pas en état, aucune retenue ne tient. Issue habituelle en conciliation : retenue réduite à la part de vétusté restante sur la peinture, ou annulée.
Ce qui fait perdre un litige d’humidité, de chaque côté
- Locataire : attendre des mois avant de signaler. L’aggravation lui est reprochée, et le bailleur plaide le défaut d’entretien.
- Locataire : arrêter de payer le loyer. Résiliation possible, même avec un logement défectueux.
- Locataire : boucher les entrées d’air et couper la VMC. Cela crée la condensation que l’on dénonce, et cela se voit à la visite.
- Locataire : nettoyer et repeindre avant de photographier. La preuve disparaît.
- Bailleur : répondre « il faut aérer » sans visiter ni mesurer. Devant un conciliateur, c’est l’argument qui perd le plus souvent.
- Bailleur : repeindre entre deux locataires sans traiter. La moisissure revient, et le nouveau locataire a un état des lieux d’entrée vierge.
- Bailleur : retenir le dépôt sans devis ni état des lieux comparatif. La retenue est annulée et des pénalités de retard s’ajoutent.
- Les deux : se disputer sur la cause sans hygromètre. Quinze euros et trois semaines de relevés règlent ce que trois mois de courriers n’ont pas réglé.
Les cas où un tiers s’impose
Un conseiller d’une agence départementale d’information sur le logement (ADIL) renseigne gratuitement les deux parties sur leurs droits et la procédure ; c’est le premier appel à passer. Un diagnostic indépendant ou un constat de commissaire de justice s’imposent dès qu’une des parties conteste la cause. Le service d’hygiène de la commune intervient quand la santé est en jeu, notamment avec des enfants (le guide humidité dans la chambre de bébé donne les seuils sanitaires). Et pour la partie technique, le guide qui appeler selon la cause indique le métier, tandis que le pré-diagnostic en dix questions permet, avant toute lettre, de savoir de quel côté le problème se trouve probablement.
Questions fréquentes sur l’humidité en location
Humidité dans un logement loué : locataire ou propriétaire ?
Le propriétaire répond du bâti et des équipements : infiltrations, remontées, VMC absente ou en panne, menuiseries non étanches, ponts thermiques qui condensent malgré un usage normal. Le locataire répond de l’usage et de l’entretien courant : aérer, chauffer, ne pas obstruer les aérations, nettoyer les bouches et les joints, ne pas sécher le linge en continu dans les pièces de vie. La mesure (hygromètre, état de la VMC, température des parois) dit de quel côté on se trouve.
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie pour de la moisissure ?
Seulement si l’état des lieux de sortie montre une dégradation absente à l’entrée, imputable au locataire (usage, défaut d’entretien), avec un devis ou une facture et la vétusté déduite. Si la moisissure vient d’un défaut du logement (ventilation absente ou en panne, infiltration, pont thermique), aucune retenue n’est possible. La commission départementale de conciliation tranche gratuitement.
Que faire si le propriétaire refuse de faire les travaux ?
Signalement écrit, puis mise en demeure en recommandé citant l’obligation de logement décent, puis saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, et en parallèle signalement au service d’hygiène de la commune ou à la caisse d’allocations familiales pour non-décence, qui peut conserver l’allocation logement. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux sous astreinte et réduire le loyer.
Un locataire peut-il arrêter de payer le loyer à cause de l’humidité ?
Non, jamais de sa propre initiative : c’est un motif de résiliation du bail, même si le logement est défectueux. Seul un juge peut autoriser une consignation ou prononcer une réduction de loyer. Le levier légitime est la procédure de non-décence, qui agit sur l’allocation logement versée au bailleur.
Un logement sans VMC est-il décent ?
Le décret de 2002 exige une ventilation suffisante au renouvellement de l’air et à l’évacuation de l’humidité, sans imposer une VMC : des entrées d’air et des grilles d’extraction en état peuvent suffire dans un logement ancien. Mais un logement sans aucune ventilation, ou dont les dispositifs sont bouchés ou en panne, ne répond pas à l’exigence, et une moisissure récurrente en est la preuve.
Comment prouver que l’humidité ne vient pas de mon usage ?
Par un tableau daté de relevés d’hygromètre et de température, matin et soir, sur deux à trois semaines, avec la mention des aérations ; par des photos des bouches de VMC avec le test de la feuille et des entrées d’air ; par la température des parois au thermomètre infrarouge ; et par des photos datées des traces avec la météo. Si le doute persiste, un diagnostic indépendant ou un constat de commissaire de justice fixe les faits.
Que noter à l’état des lieux d’entrée pour se protéger ?
Toute trace même pâle (auréole, cloque, papier décollé, joint noirci, odeur), pièce par pièce, avec photos datées ; le résultat du test de la feuille sur chaque bouche de VMC ; la présence et l’état des entrées d’air des fenêtres. L’état des lieux peut être complété dans les dix jours, et jusqu’au premier mois de chauffe pour le chauffage.
Le propriétaire doit-il payer le nettoyage de la moisissure ?
Si elle résulte d’un défaut du logement, oui, ainsi que la remise en état et, le cas échéant, un dédommagement pour le préjudice de jouissance. Si elle résulte de l’usage, le nettoyage courant est à la charge du locataire. Dans les deux cas, le bailleur ne peut pas exiger une remise à neuf : la vétusté s’applique aux peintures et revêtements.
L’humidité donne-t-elle droit à une réduction de loyer ?
Pas automatiquement. Un juge peut prononcer une réduction pour la période où une partie du logement a été inutilisable ou le logement non décent, et accorder des dommages. La commission de conciliation peut proposer un accord dans ce sens. Un locataire ne peut pas l’appliquer seul.
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (nouveaux baux et renouvellements), suivis des F en 2028 et des E en 2034. Les travaux d’isolation et de ventilation qui améliorent la classe sont aussi ceux qui règlent la plupart des problèmes d’humidité de condensation, et des aides publiques existent pour les bailleurs.
Références utilisées
- Legifrance, Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
- Legifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 (obligations du bailleur et du locataire)
- Legifrance, Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
- Service-public.fr, Logement décent : critères et recours
- Service-public.fr, Commission départementale de conciliation
- ANIL, Agences départementales d’information sur le logement
- ANSES, Renforcer la prévention contre les moisissures dans les bâtiments
Ce guide aide à orienter les vérifications. Il ne remplace pas l’examen du bâtiment par un professionnel quand l’origine reste incertaine.
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